Copro horizontale, Indivision forcée, dix-millièmes, syndic, assemblée générale...
Voici les termes avec lesquels vont devoir se familiariser les copropriétaires de la "Résidence Jules Lemaire", depuis que la société AJA Solutions Copro a démarré l'envoi de courriers recommandés (les premiers sont arrivés à partir du 16 Septembre 2022) pour assumer ses missions d'Administrateur Provisoire de la Copropriété.
C'est quoi une Copropriété ?
D'après la loi 65-557 du 10 juillet 1965, un groupe d'immeubles bâtis à usage d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes est appelée "copropriété". C'est le cas de notre copropriété Jules Lemaire qui comporte 129 lots :
> 48 maisons
> 34 garages
> 16 appartements
> 20 caves
> 4 locaux commerciaux
> 6 parkings
> un local supportant un transformateur EDF
C'est quoi un lot de copropriété ?
D'après la loi 65-557 du 10 juillet 1965, un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Dans notre cas, le sol est une partie commune, ainsi qu'une partie des communs de l'immeuble. Cependant, en dehors des parties communes de l'immeubles, notre copropriété ne possède aucun équipement commun (terrain de jeu, espace vert, piscine etc...)
D'ailleurs notre copropriété possède une particularité : les lots concernant les appartements, locaux commerciaux, caves et parkings (tous ceux de l'immeuble) sont administrés par une copropriété à l'intérieur de la copropriété.
La copropriété ROUSSEAU-CECILE est la copropriété verticale de l'immeuble
La copropriété JULES LEMAIRE est la copropriété globale. La quote-part des parties communes de cette dernière est exprimée en dix-millièmes.
C'est quoi une quote-part ?
Chaque copropriétaire a mention, dans son titre de propriété, du nombre de dix-millièmes qu'il possède sur les parties communes. Par exemple, un copropriétaire qui a une quote-part de 150 dix-millièmes pèse pour 1,5% des voix dans les débats de copropriété et supporte 1,5% des dépenses à usage commun de la copropriété.
Pour certaines décisions (prises en AG), une motion ne peut être adoptée que si elle obtient l'adhésion de la moitié (ou des 2/3) des voix. Il ne s'agit pas de voix humaines dénombrées par le nombre de personnes présentes mais de voix de quote-part, dénombrées par les dix-millèmes associés à chaque personne présente (ou représentée).
Par exemple, une personne qui serait propriétaire de 4 maisons ayant chacune quote-part de 150 dix-millièmes représenterait alors à lui-seul 6% de la copropriété.
Au sein de la copropriété ROUSSEAU-CECILE la quote-part s'exprime cette fois en millièmes.
L'ensemble des lots que constitue l'immeuble représente 2000 dix-millièmes de la copro JULES LEMAIRE. Soit 20% des voix.
L'ensemble des 34 garages constitue 19,65% (55 dix-millièmes par garage, sauf le grand qui en vaut 150)
L'ensemble des 19 maisons mitoyennes en bande Avenue Cécile constitue 13,5% (70 dix-millièmes par maison, sauf celle du bout côté Virnot qui en vaut 90)
Les 29 autres maisons se partagent les 46,85% restants selon une attribution précisée dans le règlement de copro (qui va de 1% à 2,4% par maison)
C'est quoi une AG ?
Une Assemblée Générale (AG) est une réunion de tous les copropriétaires pour traiter des questions relatives à la copro :
> administration des parties communes
> autorisations
> résolution de litiges
Une AG doit se tenir à minima une fois par an. Il peut y avoir autant d'AG exceptionnelles, en dehors de la régulière, que nécessaire.
L'AG est organisée par le syndic. Il doit notifier 3 semaines avant les copropriétaires de la date, le lieu et l'ordre du jour de la prochaine AG.
Dans notre cas, il n'y a pas eu d'AG depuis au moins 30 ans.
C'est quoi un syndic ?
Le syndic est la personne morale ou le groupe de personnes (on parle alors de conseil syndical) qui se charge d'administrer la copropriété.
Le syndic peut être une société professionnelle qui fixe des honoraires ou un syndic bénévole (un ou plusieurs copropriétaires).
En théorie, une copro a l'obligation d'avoir un syndic.
En pratique, la notre n'en avait pas jusque fin 2022.
L'ordonnance du 12 Juillet 2022 a bouscule cet état, et les copropriétaires se sont vus contraints d'élire un syndic pour se remettre dans un cadre légal. Pour assumer les frais de fonctionnement de cette instance, des charges de copropriété ont été réinstaurés.
Le budget prévisionnel annuel est d'environ 20000€. Ce qui représente de 110€ à 480€ par copropriétaire, en fonction de ses tantièmes.