Le 9 Novembre 2022, à 18h à la salle des Fransciscaines, s'est tenue une réunion d'information pour les copropriétaires de la copropriété Jules Lemaire.

Aucune convocation n'avait été envoyée, pour la raison simple que cette réunion, à l'initiative d'un groupe de copropriétaire, a été organisée avant la constitution d'un syndic, et donc avant d'avoir constitué un fichier consultable de l'ensemble des copropriétaires.
Les organisateurs ont donc pu transmettre l'information uniquement aux personnes qui avaient accepté de communiquer leurs coordonnées lors de rencontres informelles, par opportunité de voisinage. 

Personne n'était volontairement exclu et le compte-rendu est tenu à la disposition de tous.

25 maisons étaient représentées, 17 garages et 5 appartements. 

Nous avons dans un premier temps rebalayé le contexte :

> Création de la société civile Jules Lemaire en septembre 1958 pour construction d'un ensemble de 48 maisons, 1 immeubles et 34 garages. 

Cette société civile a été constituée pour 60 ans. Elle a donc été automatiquement dissoute en septembre 2018. Ce qui n'entraîne pas pour autant la dissolution magique de la copropriété (malheureusement). La copropriété étant le produit issu de la société civile. 

> Etablissement d'un règlement de copropriété en 1960. 

> Modifications successives du règlement de copropriété en 1965 et 1968, notamment pour organiser la copropriété ROUSSEAU-CECILE qui concerne uniquement l'immeuble.

Non-respect du syndic en place en 1968 de passer le relais et absence de représentation syndicale à partir de 1968. Et donc arrêt de l'administration des biens communs à la copro Jules Lemaire (seul bien commun : la route de la rue St Exupéry) et donc aucune charge de copropriété. 

> Rétrocession de la voie publique St Exupéry à la MEL (anciennement CUDL) par arrêté préfectoral en 1998. La partie privée (accès aux garages) n'a pas été rétrocédée. 

> Conformément aux lois en vigueur, sollicitation par un copropriétaire du tribunal de Lille pour la nomination d'un administrateur de la copropriété en juillet 2022. 

Nous avons brièvement discuté des motivations du dit copropriétaire, mais il n'était pas présent et de toute façon maintenant que la machine est lancée, le déclencheur importe peu, il faut regarder devant. 

Nomination d'un administrateur provisoire : AJA, dont la mission consiste à rétablir le bon fonctionnement de la copropriété (et donc sa représentation syndicale).

Une copropriétaire nous a éclairé à ce stade sur sa rencontre avec le conciliateur de la mairie qui contestait l'obligation de représentation syndicale pour des garages. Après discussion, il apparait que notre copropriété concerne des biens d'habitations ET des garages, la représentation syndicale est donc bien légale.

> Convocation en Assemblée Générale Extraordinaire à l'initiative de cet Administrateur Provisoire le 17 Novembre 2022 afin d'élire un syndic.

Proposition d'un syndic (Immosens) par l'Administrateur provisoire.

En séance nous avons évoqué la possibilité de mettre en concurrence avec Immosens un autre syndic professionnel ou un syndic bénévole. Aucun participant ne souhaite porter ce rôle de syndic bénévole. Aucun participant n'a fait la démarche de solliciter un autre syndic professionnel pour obtenir un devis. 

Nous avons évoqué les conséquences si, lors de la prochaine Assemblée Générale Exceptionnelle, nous ne sommes pas assez nombreux pour respecter les quotas, ou si nous votons majoritairement pour le refus de représentation syndicale.

Il apparait que conformément à l'ordonnance du tribunal, en l'absence d'accord des copropriétaires, c'est l'Administrateur Provisoire qui s'emploierait à poursuivre sa mission, et ses frais de gestion sont autrement plus élevés que ceux d'un syndic classique.
Comme nous ne sommes pas dans notre bon droit en n'étant pas représentés, nous ne ferions que perdre du temps (et de l'argent) à ne pas nous soumettre à la loi. 

Ayant établi que nous avons plutôt intérêt à accepter la proposition d'Immosens, nous avons évoqué les frais de syndic proposés par Immosens, et la facture d'AJA. 
A ce sujet nous avons relevé quelques éléments qui méritent d'être discutés lors de la prochaine AG :

> erreur dans les calculs de facturation d'AJA à corriger

> une partie des éléments de facturation d'AJA liés directement à un unique copropriétaire : M. Winer. Possibilité de séparer ses frais du reste des copros ?

> D'après l'ordonnance, provision de 1000€ à la charge de M.Winer : à déduire de la facture.

> Proposition de représentation syndicale à partir de juillet 2022. A contester : représentation à partir de décembre 2022 ! 

> Provisions pour des frais non expliqués  : à expliquer

> 1 seule AG proposée dans le contrat. Ayant en tête une procédure de retrait, possible d'anticiper et d'intégrer plusieurs AG exceptionnelles ? 

> Quelle remise en cas de non diffusion en ligne des informations de copro ?

> ...

Une fois dotés d'un syndic, nous serons "dans les clous" légalement. 

Nous pouvons alors envisager nos options pour la suite.

Cette option nous protège de fantaisies architecturales. 

Une copropriétaire a pris en exemple la grande extension en brique bâtie dans le jardin du 21 avenue Cécile. Cette construction obstrue complètement la lumière et la chaleur pour les voisins mitoyens. Dans une copro représentée, une telle construction n'aurait pas pu voir le jour sans l'accord explicite des copropriétaires. (dans ce cas précis, il est trop tard pour la dénoncer, elle a plus de 5 ans). 

Cette option présente aussi des inconvénients. 
Comme nous ne sommes pas propriétaires de nos sols mais copropriétaires, tout aménagement même minime que l'on souhaite faire sur son terrain requiert l'accord de la copro (cabanon ou abri de jardin, terrasse suspendue, véranda...) - après vérification, façades et toitures des maisons et garages sont exclus car appartenant exclusivement aux propriétaires, et donc non soumis à la copropriété -  

La démarche pour obtenir l'accord est : demander au syndic d'ajouter à l'ordre du jour de la prochaine AG (1 fois par an) sa demande de travaux. Lors de l'AG, vote en séance à la majorité double. En cas de demande d'AG extraordinaire pour accélérer la procédure, les frais d'AG extraordinaire sont à supporter uniquement par le requérant. 

Pour l'immeuble, un ravalement de façade devrait donc théoriquement recevoir la double autorisation : de la copro ROUSSEAU-CECILE et aussi de la copro Jules Lemaire

Enfin il est utile de rappeler que si un syndic professionnel est en charge de l'administration de la copro, les copropriétaires peuvent constituer un bureau (le conseil syndical) qui aura la charge de faire remonter au syndic les demandes des copropriétaires.

A ce propos, il a été soumis une proposition lors de la réunion ; que nous nommions un représentant par "zone" :

> 1 copropriétaire de la rue Jean Jacques Rousseau 

> 1 copropriétaire de l'avenue Cécile 

> 1 copropriétaire de la rue St Exupéry

> 1 copropriétaire de la rue Virnot 

> 1 copropriétaire de l'immeuble 

> 1 copropriétaire des garages 

Les frais prévisionnels sont de 15 000€ par an (sauf la première année : 21000€) pour cette première option. Répartis au tantième soit :

> 82,5€ pour un garage

> 105 € pour une maison en bande (avenue Cécile)

> 136,5€ pour un appartement avec cave (en plus des charges existantes !)

> jusqu'à 360€ pour les autres maisons (il y a trop de répartitions de tantièmes différents pour tous les présenter)

Dissoudre la copro a pour avantage d'éviter des frais de copro annuels puisque chacun retrouverait l'usage privatif de son terrain. (ou les doubles charges de copros concernant l'immeuble) 

Il permettrait à chacun de réaliser en toute autonomie des aménagements simples dans son terrain. 
Chaque propriétaire reste soumis aux autorisations d'urbanismes en vigueur pour les travaux plus importants. 

L'inconvénient d'une dissolution est le risque d'avoir moins de recours pour empêcher un voisin d'une fantaisie architecturale.

Avant de détailler les frais liés à la dissolution, il convient de noter les prérequis de cette option. 

Pour dissoudre la copro (chaque lot retrouve son indépendance), il faut s'assurer qu'aucun bien commun ne soit indivisible. 

Or tous les lots concernant l'immeuble (appartements, locaux commerciaux, caves et parkings) sont indivisibles : cages d'escaliers, façades, toiture... sont autant de biens communs indivisibles. 

La petite voie d'accès aux garages partant de la rue St Exupéry est également un bien commun indivisible à tous les garages. 

Pour dissoudre la copropriété, il faudrait commencer par faire sortir l'immeuble et les garages de la copro par une autre procédure qui s'appelle la scission. 

Ensuite il faut s'assurer qu'aucun lot n'a de dépendance avec un autre lot ( indépendance stricte des réseaux de gaz, d'éléctricité, d'eau, d'évacuations ...). Un copropriétaire a obtenu les plans de distribution, et à leur lecture, il ne semble pas y avoir de bizarerie. Mais ce sont des documents techniques, il se peut que nous ne les ayons pas correctement interprétés.

Enfin, il faut obtenir l'unanimité des voix pour acter une dissolution (lors d'un vote en AG).  

En ce qui concerne les frais d'une dissolution, ils sont les suivants :

> Frais de géomètre-expert pour borner les nouvelles parcelles crées. Au cadastre actuellement nous ne formons qu'une unique parcelle (517). Si nos lots sont prédécoupés, il convient tout de même de faire borner formellement les nouvelles parcelles. Les copropriétaires ont fait réalisés deux devis par deux sociétés concurrentes, et les frais sont entre 20 040€ et 22 104€. 

> Frais de modification du règlement de copropriété (1500€)

> Frais de publicité foncière sur chaque parcelle nouvellement créée (entre 350 et 500€ par parcelle) 

La scission consiste à couper la copro initiale en plusieurs copropriétés de plus petite taille, toutes indépendantes les unes des autres.

Ce qui n'est pas tout à fait le cas avec l'immeuble aujourd'hui dont la copropriété ROUSSEAU-CECILE est une sous-entité de la copro Jules Lemaire, et pas une copropriété voisine. 

L'avantage est de découper les problématiques listées dans le cadre d'une dissolution afin de les traiter séparément.

L'inconvénient c'est que les frais de bornage et notaires sont dupliqués, car il faut d'abord reconstituer des copros intermédiaires avant d'envisager que chaque copro tente sa dissolution.

Un autre inconvénient pouvant être que certains copropriétaires souhaitant retrouver leur indépendance se retrouvent en minorité dans une petite copropriété et ne parviennent plus à aller au bout de leur démarche.

La scission est un processus qui se vote en AG, comme la dissolution, au bémol près qu'elle ne nécessite qu'une majorité double (2/3 des tantièmes).

Les frais sont sensiblement les mêmes que la dissolution : géomètre, notaire, et publicité foncière. 

Le retrait de copro consiste à ce que seulement un lot ou plusieurs lots quittent la copro initiale, tout en laissant la copro exister pour les autres.

ça s'apparente à une scission mais les sortants ne se regroupent pas en petites copropriétés mais sont chacun indépendants. 

L'avantage est de ne pas multiplier les découpages (et les frais liés) pour les sortants. 

Un inconvénient, qui est commun à la dissolution et à la scission mais que je n'ai pas listé pus haut, est que c'est une procédure longue, qui nécessite plusieurs AG pour voter les différentes étapes.

Les frais sont les mêmes que pour la scission. La publicité foncière serait alors à la chaque de chaque propriétaire sortant. 

Une estimation peut être calculée de la sorte : 22 000€ de géomètre-expert + 1500€ de notaire + frais éventuels du syndic pour animation d'AG exceptionnelles = ~25000€ au tantième.+ ~500€ de publicité foncière.

Ce qui représente :

> Pour un garage : ~650 €

> Pour une maison en bande : ~700€

> Pour l'immeuble : ~5500€ (au tantième de la copro ROUSSEAU-CECILE ! 

=> pour un appartement avec cave : ~270€ )

> jusqu'à 1100€ pour les autres maisons

Pour les personnes ayant plusieurs lots (une maison et un garage, ou plusieurs garages), il ne faut pas exactement additionner ces frais.
Il faut considérer que vous regrouperiez au sein d'une mini-copro tous vos lots, une seule fois. La publicité foncière ne s'appliquerait donc qu'une seule fois. 

Or la loi stipule que lorsque tous les lots d'une même copropriété sont possédés par le même copropriétaire, la copropriété est dissoute de fait. 
Pour les propriétaires d'un appartement et d'un garage ce n'est pas le cas car le lot appartement reste au sein de la copro rousseau-cécile, 

Un sondage auprès des présents a été réalisé en début de séance.

 Je vais exprimer les résultats en pourcentage des voix de la copro : 

42% sont favorables à une sortie de la copro.

6% sont indécis.

Les autres ne se sont pas encore exprimés.

L'ordre du jour de la prochaine AG a déjà été envoyé et ne peut être modifié. Nous ne pourrons pas voter pour une dissolution / scission / retrait lors de l'AG de Novembre. (mais nous pourrons en parler en fin de séance)

L'AG suivante devra être organisée par le syndic élu dans le courant du premier trimestre 2023 (obligation légale). Un copropriétaire a déjà annoncé qu'il portera une motion pour le vote d'une scission / retrait lors de cette AG.  

Nous avons évoqué avant de nous quitter que dans l'intérêt d'une procédure rapide et le moins couteuse possible, nous avons tout intérêt à :

> être présents à l'AG  extraordinaire du 17 Novembre (ou représentés) 

> ne pas contester la nomination de l'administrateur et ses frais (répartition à débattre)

> Accepter la proposition de syndic d'Immosens (en négociant au besoin les points litigieux)

> Ajouter une motion de retrait pour l'AG du premier trimestre 2023

> être présents à l'AG du premier trimestre (ou représentés) pour voter la motion

Une question soulevée à la réunion était : 

si les 2/3 des copropriétaires accepte la motion de scission, et les frais liés (géomètre, notaire... ) pour les provisionner au budget, est-ce que ces frais sont imputables à toute la copropriété ou seulement aux copropriétaires souhaitant sortir ? 

Réponse : les frais son imputables à tous les copropriétaires, au tantième, même ceux qui sont contre la scission de la copropriété. 
C'est malheureusement la dure loi de la copro, c'est la majorité qui l'emporte. Et c'est d'ailleurs la raison qui motive une partie des copropriétaires à vouloir quitter ce régime.

Autre question : que se passe-t-il si un copropriétaire refuse de payer ? 
C'est au syndic de récolter les charges de copro, et le copropriétaire est engagé même malgré lui si la majorité de la copro a accepté le budget de la copro. 

Il ne peut pas refuser de payer comme il ne peut pas refuser de payer ses impôts. Le syndic devrait engager contre lui des démarches qui peuvent être longues et coûteuses, et les frais engagés seraient directement prélevés sur le budget de la copro : donc supportés par l'ensemble des copropriétaires. 

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Voilà, j'espère n'avoir rien oublié de fondamental dans l'écriture de ce compte-rendu.
Je rappelle que je ne suis qu'une copropriétaire comme les autres, et ce n'est pas du tout mon domaine de compétence.

Comme les autres copropriétaires très impliqués dans notre situation, je le fais sur mon temps libre et malgré ma motivation, je ne suis pas à l'abri d'être mal renseignée. Je vous invite à avoir un avis critique et bienveillant sur mes affirmations.